今回は、親の土地に建物を所有している方の個人再生について、わかりやすく解説していきます(｀・ω・´)
親の土地に建物を持っている場合の個人再生
親の土地に自分名義の建物を持っている場合でも、個人再生は可能です。ただし、建物の価値に加えて、土地を使用する権利（使用貸借権）も財産として評価されるため、清算価値が高くなる傾向があります。
不動産の清算価値はどう計算される？
建物の価値は、不動産業者の査定額をベースに計算します。ここで重要なのは、建物だけでなく土地の利用権も評価の対象となることです。親子間の場合、多くは使用貸借権になりますが、個人再生では借地権として扱われることが多いです。
土地の利用権の評価方法は以下の2つに分かれます。
- 借地権の場合
借地権とは地代を支払って土地を借りる権利のことで土地（更地）価格の約7割が価値に上乗せされます。 - 使用貸借権の場合
使用貸借権は無償で土地を借りる権利のことで土地（更地）価格の約1割が価値に上乗せされます。
清算価値の計算方法
個人再生では、清算価値（破産した場合に得られる金額）以上の返済が必要になります。親の土地に自分の建物がある場合の清算価値は、次のように計算します。
- 土地と建物の合計価値を算出
- 住宅ローンの残額を土地と建物に案分
- 建物の価値から建物分の住宅ローン残額を差し引く
例えば、
- 土地の価値：1000万円
- 建物の価値：500万円
- 住宅ローン残額：1200万円
の場合、
- 土地と建物の合計価値：1500万円
- 建物分の住宅ローン：1200万円 × (500万円 ÷ 1500万円) = 400万円
- 清算価値：500万円 – 400万円 = 100万円
となります。
さらに借地権であれば土地の価値の７割（700万円）、使用貸借権であれば土地の価格の１割（100万円）が上乗せされるため、800万円、200万円と清算価値が高くなる可能性があります。
専門家への相談がおすすめ
不動産の評価方法は裁判所によって異なることがあり、専門的な知識が必要です。弁護士に相談することで、より正確な清算価値の算定が可能になります(｀・ω・´)ﾉ
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