こんにちは!! 返済レスキューです✨
今回は「自己破産や個人再生で、森林や山林などほぼ無価値の不動産がどのように処理されるのか？」「売却できなかった場合どうなるのか？」について、実際の流れや具体例を交えて詳しく解説します。
価値がない不動産はどう扱われる？
地方や山間部の森林、原野、農地、リゾート地の別荘地など、買い手がつかない「ほぼ無価値」の不動産を所有している場合、自己破産や個人再生の手続きでどう扱われるのか、不安に思う方は多いです。
「売れなかったら手続きが終わらないの？」「結局どうなる？」といった疑問にお答えします。
売却できない場合の処理と流れ
自己破産の場合
破産管財人による売却活動
- 破産手続きが始まると、原則として破産管財人が不動産を売却し、債権者への配当に充てます。
- しかし、森林や山林、田舎の農地、リゾート地の別荘地などは、買い手が全く現れないことが多々あります。
売却できない場合の「破産財団からの放棄」
- 管財人が一定期間努力しても売却できず、今後も売れる見込みがないと裁判所が判断した場合、その不動産は「破産財団から放棄」されます（破産法78条2項12号）。
- 放棄された不動産は、破産者の手元（名義）に戻ります。つまり、破産してもその土地や森林は所有者のままです。
放棄後の現実的な影響
- 放棄された不動産は、引き続き固定資産税や管理責任が残ります。
- 名義が残ることで、将来の売却や寄付、管理放棄などを自分で考える必要があります。
【具体例】
- 山奥の森林を所有していたが、破産管財人が売却活動をしても買い手が現れず、裁判所の許可を得て放棄。
- 破産手続き終了後も、所有者として固定資産税の納付書が届き続ける。
- 破産者自身で市町村の空き家バンクや寄付制度を利用して処分を検討することも。
個人再生の場合
- 個人再生では不動産を処分する必要はありませんが、その不動産の価値が「清算価値」として最低弁済額の算定に影響します。
- 森林などの無価値不動産の場合、「価値ゼロ」または極めて低額と評価できれば、弁済額への影響はほぼありません。
- ただし、裁判所は簡単に「価値ゼロ」とは認めないため、複数の不動産業者の査定書や売却活動記録などの客観的資料が必要です。
- 清算価値の評価が不十分だと、個人再生委員から追加資料や弁済計画の修正を求められることもあります。
【具体例】
- 地方の山林について3社の不動産業者に査定を依頼し、いずれも「市場価値なし」と評価。
- 査定書や売却活動記録を裁判所に提出し、清算価値をゼロとして認めてもらい、最低弁済額が増えずに済んだ。
- それでも裁判所が納得しない場合は、最低でも固定資産税評価額等を加算するよう指示されることも。
お役立ち情報
- 破産管財人は、売却活動の記録や査定書をもとに「放棄」の判断を裁判所に申請します。
- 不動産が放棄されても、名義人として管理責任や税金負担は続きます。放置すると行政代執行や強制管理の対象になることも。
- どうしても手放したい場合は、自治体の寄付制度や空き家バンク、NPO法人などの活用も検討しましょう。
- 個人再生では、清算価値の評価に納得感がない場合、個人再生委員が選任されて追加資料の提出や計画の修正を指導されることがあります。
まとめ
森林や山林など「ほぼ無価値」の不動産は、自己破産では売却できなければ破産財団から放棄され、名義が残る形になります。個人再生でも、価値をゼロまたは低額と評価できれば弁済額への影響はほぼありませんが、客観的な証拠や資料が重要です。
不動産の扱いは手続きや地域によっても異なるため、専門家とよく相談しながら進めましょう。
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