こんにちは!! 返済レスキューです✨
今回は「個人再生の住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」について、基本から応用・マニアックなケースまで、あらゆる疑問にお答えする完全ガイドをお届けします！
住宅資金特別条項とは？その意義と仕組み
住宅資金特別条項（住宅ローン特則）は、個人再生手続きの中で「住宅ローンだけは従前通り支払いを続ける」ことを認め、自宅を手放さずに借金整理を可能にする特別な制度です。
通常、個人再生では全ての債権者に平等に返済する原則がありますが、住宅ローンだけは生活基盤を守るため優遇され、他の借金を大幅に減額しつつ、マイホームを残すことができます。
住宅資金特別条項の利用条件
住宅資金特別条項を利用するには、いくつかの厳格な条件があります。
個人再生の基本要件を満たすこと
- 継続的または反復した収入があり、再生計画に基づいた返済ができる見込みがある
- 住宅ローン以外の借金総額が5,000万円以下
住宅資金貸付債権であること
- 住宅の建設・購入・改良のための分割払いローンであること
- 住宅ローンの一部が他の用途（例：自動車購入など）に使われている場合は対象外となる可能性が高いです。
- 諸費用ローンや借換ローンも、資金使途によっては対象外となる可能性があります。
住宅の所有・居住要件
- 債務者本人が所有（共有でも可）し、実際に居住している住宅であること
- 床面積の2分の1以上が居住用であること（店舗兼住宅は居住部分の面積に注意）
- 法人所有や投資用・賃貸用物件は対象外
住宅ローン以外の抵当権がないこと
- 住宅ローン以外の借入（事業資金、不動産担保ローン等）の抵当権が設定されている場合は利用不可
- 共同抵当の場合、他の不動産に後順位抵当権者がいないこと
マンションの場合の特別注意
- 管理費や修繕積立金の滞納があると、それらも債権者となるため、滞納している場合は滞納解消が必要（偏頗弁済に該当する可能性もありますので専門家に相談し、慎重に判断しましょう。）
代位弁済後6ヶ月以内の申立て
- 保証会社が代位弁済した場合でも、6ヶ月以内に申立てれば巻き戻しが可能
住宅資金特別条項の主な内容と実務運用
基本型（従前通り支払型）
- 住宅ローンの支払いが遅れていなければ、これまで通りの条件で支払いを継続
- 他の債務だけ減額・再生計画に基づき返済
期限の利益猶予型
- 住宅ローンの滞納がある場合、延滞分を分割で支払うことで期限の利益（分割返済の権利）を回復できる
リスケジュール型
- 返済期間の延長（最長10年、かつ最終支払時70歳まで）により月々の負担を軽減
元本猶予期間併用型
- 一定期間（3～5年）、元本返済の一部を猶予し、利息のみ支払う方法
- 返済総額は減らないが、短期的な負担軽減が可能
マニアックなケース別適用可否
ペアローンの場合
- 夫婦や親子で2本のローンを組むペアローンは、原則「双方が同時に個人再生＆住宅資金特別条項を利用」しなければ適用不可
- どちらか一方だけの申立てでは、もう一方のローンが「住宅ローン以外の抵当権」とみなされ、特則が使えない
- 例外的に、認められることもありますので、まずは相談してみましょう。
連帯債務・収入合算
- 連帯債務者の一方が個人再生を申し立てても、住宅資金特別条項は利用可能な場合が多い
- ただし、もう一方が返済を滞納すると競売リスクがあるため要注意
- 連帯保証人がいる場合、主債務者の特則利用で保証人への一括請求は原則回避できるが、再生計画通りに返済できなければ請求が及ぶ
土地と建物の所有者が異なる場合
- 原則、土地・建物とも本人所有が望ましいが、共有持分でもOK
- 土地が親名義・建物が本人名義などは、特則利用が難しい場合が多い
- 共有持分に抵当権が設定されていれば、持分部分のみ特則利用可能なことも
- 使用貸借権や借地権により清算価値が増える可能性に注意が必要です。
住宅ローンの借換・リフォームローン
- 借換ローンやリフォームローンも、資金使途が住宅関連であれば特則の対象
店舗併用住宅・賃貸併用住宅
- 床面積の2分の1以上が居住用であれば利用可能
- それ未満の場合は不可
住宅ローン以外の抵当権・根抵当権
- 住宅ローン以外の抵当権が設定されている場合は不可
- 根抵当権が住宅ローン以外の債権のために設定されている場合も不可
住宅資金特別条項を利用する手続き・注意点
- 申立時に「住宅資金特別条項を利用する」旨を明記し、債権者一覧表に記載
- 再生手続開始時に「一部弁済許可」を得て、住宅ローンの支払いを継続
- 住宅ローン債権者との事前協議が必須
- 途中から特則利用への切り替えは不可
- 住宅ローンを再生債権に含める選択も可能（この場合、住宅は原則手放すことに）
まとめ
住宅資金特別条項は、個人再生でマイホームを守るための強力な制度ですが、条件や例外も多く、ペアローンや連帯債務・保証、所有関係など複雑なケースでは専門的な判断が欠かせません。自宅を守りながら借金問題を解決したい方は、ぜひ早めに専門家へご相談ください。
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